Acquérir un bien immobilier, surtout pour un premier achat, peut sembler intimidant. Vous vous dites peut-être que « l’erreur est vite arrivée ». C’est vrai, cependant, la bonne nouvelle est que vous avez déjà évité la plus grande des imprudences : ne pas vous informer !
Erreurs n°1 : mal définir son budget d’achat
Se lancer dans un achat immobilier nécessite une préparation minutieuse, en commençant par bien définir son budget. Voici les éléments à calculer :
- Montant de votre apport personnel : la part de l’achat que vous financez sans emprunt.
- Taux d’endettement : la proportion de vos revenus consacrée aux remboursements de crédits.
- Capacité d’emprunt : la somme maximale que vous pouvez emprunter.
- Frais de notaire et autres frais associés : coûts supplémentaires à prendre en compte.
Faire appel à un courtier en prêt immobilier peut vous aider à éviter cette erreur, car il calculera votre budget en fonction de votre situation financière et de vos revenus.
Les banques, en prenant le risque de vous prêter de l’argent, vérifieront également ces aspects pour déterminer un budget d’achat et vous proposer une offre de financement adaptée.
Évitez un taux d’endettement trop élevé
Bien que la plupart des emprunteurs ne puissent pas dépasser un taux d’endettement de 35 %, certains profils, notamment ceux à hauts revenus, peuvent faire exception. Toutefois, un taux d’endettement trop élevé signifie que vous ne pourrez pas emprunter la somme souhaitée. Il est donc crucial de vérifier votre capacité d’emprunt avant de vous engager dans un achat.
Et si votre taux d’endettement est trop élevé ?
Plusieurs options s’offrent à vous pour diminuer votre taux d’endettement :
- Repoussez votre achat jusqu’à ce que votre situation financière s’améliore.
- Revoyez votre projet à la baisse.
- Remboursez vos charges, notamment vos crédits en cours, lorsque cela est possible.
Erreurs n°2 : mal définir son projet
Avant de vous lancer dans la recherche de votre bien immobilier, il est crucial de bien définir vos critères. Ces derniers doivent correspondre au budget que vous avez établi seul ou avec l’aide de votre courtier. En précisant vos critères essentiels, vous accomplissez déjà une grande partie du travail de recherche.
La zone de recherche et l’environnement
La localisation est primordiale. Le choix de la ville et du quartier est crucial pour cibler les annonces immobilières. Réfléchissez à vos habitudes quotidiennes, à vos loisirs, à la proximité des transports, des écoles si vous avez des enfants, des commerces… En bref, au cadre de vie que vous recherchez !
Les caractéristiques du bien immobilier
Ensuite, concentrez-vous sur les caractéristiques du bien. Établissez une liste des critères les plus importants pour vous. Souhaitez-vous une terrasse, un bureau ? De quelle superficie avez-vous besoin ? Sans une définition claire de vos besoins, vous risquez de choisir un bien qui ne correspondra pas à vos attentes.
Listez les points les plus importants et faites des concessions
Toutefois, restez ouvert. Visitez des logements qui s’écartent légèrement de vos critères, mais pas trop pour éviter de vous retrouver à faire trop de visites et perdre votre motivation. Pour garder une marge de manœuvre, dressez une liste des conditions sine qua non (par exemple, un appartement sans vis-à-vis, un balcon filant) et des éléments sur lesquels vous pouvez faire des concessions (comme un ascenseur, un garage…).
Erreurs n°3 : négliger les vérifications sur la copropriété
Lorsque vous achetez un bien dans une copropriété, vous devez payer des charges, partager les parties communes avec les autres résidents, respecter un règlement et participer aux votes sur les aménagements. Il est donc crucial de bien vous informer sur le budget de la copropriété et ses éventuels problèmes.
Avant de vous décider, examinez attentivement chaque étage et l’environnement général en visitant à différents moments de la journée.
Si vous avez l’occasion de rencontrer certains de vos futurs voisins, saisissez-la ! Ils seront les mieux placés pour vous signaler d’éventuels points d’attention.
Bon à savoir
Lors d’une vente en copropriété, de nombreux documents vous seront présentés. Ces documents incluent des informations sur l’état de la copropriété, son fonctionnement et son entretien. Prenez le temps de lire attentivement les procès-verbaux des trois dernières années, le règlement de copropriété et l’état des dettes pour obtenir les informations essentielles pour votre future installation.
Erreurs n°4 : ne pas prendre le temps de lire tous les documents du vendeur
Prendre le temps de lire tous les documents fournis par le vendeur est essentiel, même si cela peut sembler fastidieux. Ces documents, notamment ceux exigés par la loi ALUR pour les copropriétés, contiennent des informations cruciales.
Parmi ces documents, on trouve :
- Les derniers procès-verbaux d’assemblée générale : ils contiennent toutes les décisions prises, notamment sur les travaux discutés et votés.
- Le règlement de copropriété : il fixe les règles de fonctionnement que vous devrez respecter.
- Le carnet d’entretien de l’immeuble : il détaille, entre autres, les travaux déjà effectués dans l’immeuble.
- La fiche synthétique de la copropriété : elle regroupe les données financières et techniques de la copropriété.
- Les diagnostics immobiliers du bien.
- Les conclusions du diagnostic technique global de l’immeuble, s’il y en a eu un, etc.
Le propriétaire est tenu de vous fournir ces documents au moment de la signature du compromis de vente. Ce n’est pas sans raison : ces informations peuvent influencer votre décision et vous permettront de préparer sereinement votre arrivée. Le délai de rétractation commence le lendemain de la notification du compromis de vente et de toutes ses annexes.
Erreurs n°5 : négliger les charges liées au bien immobilier
Avant d’acheter un bien immobilier, il est essentiel de considérer les charges associées. Les charges de copropriété et les taxes, notamment les impôts locaux, peuvent affecter votre niveau de vie à long terme.
La taxe foncière, par exemple, doit être intégrée à vos calculs car elle peut représenter plusieurs mensualités de crédit supplémentaires. Dans certaines villes, cette taxe peut être particulièrement élevée.
Erreurs n°6 : mal préparer sa demande de crédit immobilier
Une fois le bien trouvé, il est crucial d’éviter certaines erreurs concernant le financement. Vous avez entre 45 et 60 jours, selon le compromis de vente, pour obtenir un crédit.
Pour décrocher un financement avantageux, une préparation minutieuse est nécessaire. Constituer un dossier d’emprunt solide ne se fait pas en un jour. Il faut s’y préparer plusieurs mois à l’avance. Évitez les découverts bancaires et, si possible, remboursez vos crédits existants. La banque examinera vos relevés bancaires des trois derniers mois (parfois jusqu’à six).
Si vous devez débloquer des fonds pour votre apport, anticipez ces démarches, car elles peuvent prendre plus de temps que prévu.
Erreurs n°7 : négliger de comparer les offres de prêt immobilier
Il est crucial de ne pas accepter la première offre de prêt immobilier qui vous est proposée sans la comparer. À moins d’avoir beaucoup de chance, ce ne sera probablement pas la plus avantageuse.
Prenez le temps de comparer les offres et de mettre les banques en concurrence. Pour gagner du temps et être plus efficace, vous pouvez utiliser des comparateurs en ligne ou faire appel à un courtier immobilier.
Erreurs n°8 : ne pas envisager la revente du bien
Même si vous achetez ce bien pour vous-même, il est important de penser à sa revente éventuelle. Vous ne pouvez pas prévoir l’avenir et pourriez avoir besoin de le vendre un jour.
Pour faciliter une future revente et maximiser vos chances de réaliser une plus-value, ciblez des quartiers dynamiques. Ces zones sont en plein développement, ce qui augmentera la valeur de votre bien. En revanche, acheter dans une zone peu recherchée ou un bien trop atypique pourrait rendre la revente difficile.
Erreurs n°9 : ne pas se renseigner sur les prix
…et ne pas oser négocier ! Même si la négociation n’est pas toujours possible, il est crucial, pour préserver votre budget, de bien connaître le marché immobilier.
Il est maintenant facile de s’informer en ligne grâce aux différents portails d’annonces et aux données gouvernementales. Vous pouvez accéder aux informations sur les ventes conclues ces dernières années dans la zone où vous souhaitez acheter, et pour des biens similaires à celui que vous convoitez. Ne négligez pas ces ressources. Elles peuvent vous éviter d’acheter un bien surévalué et vous fournir des arguments pour négocier.
Tenez également compte de l’état du bien et de la tension sur le marché au moment de votre recherche. La négociation sera plus difficile si la demande est très élevée, et tenter de négocier peut être risqué si d’autres personnes sont intéressées.
Pour éviter toute erreur lors de votre achat, nous avons rédigé un guide du premier achat immobilier.
À retenir
Se lancer tête baissée dans un achat immobilier sans une réflexion préalable peut mener à une mauvaise affaire. Se faire aider par un professionnel peut vous éviter les erreurs les plus courantes. Comparer est essentiel : comparez les biens immobiliers, les prix du marché, ainsi que les offres de prêt.